Najem długoterminowy czy krótkoterminowy? Zmiany w prawie 2026

Najem krótkoterminowy przez lata uchodził za sposób na wyższy dochód z mieszkania. W 2026 roku równanie się zmienia — nowe przepisy i rosnące obowiązki administracyjne sprawiają, że najem długoterminowy staje się dla wielu właścicieli rozwiązaniem prostszym, stabilniejszym i bezpieczniejszym. Poniżej wyjaśniamy, dlaczego.

Nadchodzące zmiany w prawie: co czeka najem krótkoterminowy

Rynek najmu na doby przez lata funkcjonował właściwie bez regulacji. To się kończy. Bezpośrednim impulsem jest unijne rozporządzenie (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym, którego termin wdrożenia przypadł na 20 maja 2026 roku. W ślad za nim idą przepisy krajowe.

14 lipca 2026 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy (oznaczony w wykazie prac jako UC135) — nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. Prace w Sejmie mają ruszyć jesienią 2026 roku, więc przepisy jeszcze nie obowiązują, ale ich kierunek jest już jasny. Najważniejsze planowane rozwiązania to:

• Najem do 30 dni jako usługa hotelarska — wynajem na doby zostanie zrównany z usługą hotelarską, ze wszystkimi tego konsekwencjami.
• Obowiązkowy rejestr CWTON — Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Każdy lokal na wynajem krótkoterminowy ma otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny, który trzeba będzie podawać w ofertach na platformach typu Airbnb czy Booking.
• Kary do 50 000 zł — za oferowanie najmu na doby bez wpisu do rejestru.
• Wymogi bezpieczeństwa i regulamin — obowiązek regulaminu porządkowego oraz oświadczenia o spełnieniu wymogów (m.in. przeciwpożarowych i sanitarnych).
• Zasada „6 i 30” — pełne wymogi hotelowe mają obejmować dopiero budynki, w których działa więcej niż 6 lokali na wynajem lub przekroczono 30 miejsc noclegowych; mniejsi właściciele mają być traktowani łagodniej.

Warto zaznaczyć, że w wersji rządowej złagodzono część pierwotnych propozycji — wypadła m.in. możliwość wyznaczania przez gminy „stref wolnych od najmu na doby”. Ostateczny kształt ustawy może się jeszcze zmienić w toku prac sejmowych.

Uwaga: Powyższe informacje przedstawiają stan prawny na sierpień 2026 roku i mają charakter informacyjny — nie stanowią porady prawnej. Przepisy są w trakcie procesu legislacyjnego, dlatego przed decyzją warto zweryfikować ich aktualny status.

Najem długoterminowy: mniej formalności, więcej spokoju

Na tle tych zmian najem długoterminowy wygląda dziś wyjątkowo przyjaźnie. Nie podlega rejestracji w CWTON, nie wiąże się z numerem identyfikacyjnym w ogłoszeniach ani z wymogami właściwymi dla usług hotelarskich. Administracyjnie jest po prostu prostszy.

Do tego dochodzą przewagi, które najem długoterminowy miał od zawsze:

• Stabilny, przewidywalny dochód — stały czynsz co miesiąc zamiast sezonowych wahań i zależności od obłożenia.
• Mniej pracy operacyjnej — brak ciągłego meldowania gości, sprzątania między pobytami i obsługi rezerwacji.
• Niższe ryzyko i mniejsza rotacja — jeden sprawdzony najemca na dłużej to mniej okazji do problemów niż dziesiątki krótkich pobytów.
• Brak prowizji platform — nie oddajesz części przychodu serwisom rezerwacyjnym.

Zarządzanie najmem długoterminowym — najprostsza droga

Najem długoterminowy jest dziś nie tylko bezpieczniejszy prawnie, ale też łatwiejszy do prowadzenia — zwłaszcza gdy oddasz go w profesjonalną obsługę. Lucro Rent przejmuje kontakt z najemcami, rozliczenia, koordynację napraw i comiesięczne raportowanie, tak abyś czerpał z mieszkania stabilny dochód bez codziennych obowiązków.

Rozważasz przejście z najmu krótkoterminowego na długoterminowy albo start od zera? Zobacz, na czym polega nasze zarządzanie najmem i sprawdź cennik. W razie pytań — napisz do nas.